房屋認購合同糾紛案例(深圳法律顧問聘請)

    深圳法律顧問聘請網分析關于房屋認購合同糾紛案例(深圳法律顧問聘請網摘錄,如有咨詢請致電,李律師)：2005年11月8日王某與深圳某房地產開發有限公司(出賣人)簽訂《XX小區房屋認購書》，約定王某認購被告開發的XX小區2號樓1單元301房屋，價格：單價2768元/平米，付款方式30%首付，房屋總價為272000元;認購定金人民幣20000元;雙方還約定：認購人須于出賣方通知認購人(電話通知或書面通知)后三日內，攜帶本認購書、本人有效證件、銀行貸款所需資料及首付款收據，到XX小區售樓處簽署正式商品房買賣合同，如因認購人單方違約，致使不能及時簽訂正式的商品房買賣合同，認購人所繳納的認購金不予退還，出賣人有權將上述房屋重新出售，責任和后果由認購人自負。
     后出賣人電話通知王某簽訂房屋買賣合同，王某未去洽商房屋買賣事宜。出賣人深圳某房地產開發公司于2006年3月14日將該房屋出售給第三人陳某?，F王某起訴到法院，請求被告解除買賣合同、雙倍返還購房定金人民幣40000元，并賠償房屋價格上漲的損失人民幣230000元。
     由于本案被告開發商未提供其通知原告王某前來簽約的有效證據，法院判定其雙倍返回定金，但對原告主張賠償房屋損失230000元，認為雙方未簽訂房屋買賣合同、原告亦未支付購房款，其未形成房屋買賣合同關系，故不支持原告賠償損失的訴訟請求。
     評析：《房屋認購協議書》是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非最終達到簽約。
    《房屋認購協議書》中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂《商品房買賣合同》的時間。認購人在購房前作為簽訂《商品房買賣合同》的保證，向開發商支付一定數額的定金?！斗课菡J購協議書》與《商品房買賣合同》不同?！斗课菡J購協議書》的性質屬于意向書，一方不履行承擔的是締約過失責任，而承擔締約過失責任的方式是定金。
    在商品房買賣過程中，通常房產開發商即房屋的出賣人要求買受人在簽訂正式的房屋買賣合同、預售合同前簽訂《房屋認購書》或《意向書》等文件，開發商違反此約定，房屋認購人能否主張違約責任、請求雙倍返還定金、并賠償原告的可得利益損失即房屋價格上漲部分的損失呢?
     認購書是為了確定一個購房者的意向，約定在一定時間內購房者與開發商簽訂購房合同，而開發商在這段時間里必須為購房者保留房號。從法律上來說，認購不是買房的法定前奏，合同也不是認購的必然結果。買方只能保證購買意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此，買方應該注意審查開發商所提供的認購書，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內，買受人不能簽訂購房合同的，訂金不予退還?！蹦敲?，究竟是什么原因導致購房合同無法簽訂，并沒有說清楚，如果因為開發商方面的原因導致的，這個責任還是由購房者來承擔，就叫合同顯失公平，這個認購條款購房者應予以拒絕。
   通常情況下，房屋認購書是房屋買賣合同的預約合同，該合同之義務人負有在約定時間按房屋認購書預定條件與對方簽訂房屋買賣合同的合同義務。房屋認購書義務人若無正當理由拒絕訂立本約，則同時滿足違約責任與締約過失責任的構成要件，構成違約責任與締約過失責任的競合，權利人可擇一要求義務人承擔責任。按照我國現行法律的規定，房屋認購書權利人有權要求拒絕訂立本約的義務人承擔繼續履行的違約責任。
    在商品房買賣合同關系中，房屋認購人與開發商簽訂的《房屋認購書》、《意向書》等法律文件，在雙方形成有效的合同關系，當任何一方當事人違反約定合同權利義務時，則另一方有權主張違約責任;但該協議在雙方簽訂正式的《房屋買賣協議》、《預售協議》之前，雙方尚未形成房屋買賣合同關系，只是商品房買賣合同的預約：即在雙方之間構成房屋買賣的洽商、談判機會，未最終簽訂房屋買賣合同，故其違約責任通常不能主張可得利益損失。
   本案如果開發商能提供書面通知原告前來簽訂房屋買賣合同的證據，而原告王某拒絕簽約，則其有權不予返還認購定金20000元整。
  
   (深圳聚和律師事務所律師法律顧問網服務范圍, 免費咨詢電話4006099970-分機106; 李律師: 深圳聘請法律顧問  公司成立法律顧問  股權轉讓法律顧問  深圳合同糾紛律師 深圳債務糾紛律師 深圳勞動法律顧問  深圳勞動法律師  深圳知識產權律師  深圳商業秘密律師 公司投融資法律顧問  公司風險管理律師  律師盡職調查 )
   (聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對內容有異議，請聯系本站)